知っておきたいリノベーション頻出用語集(1)


住宅購入のために、住宅情報サイトなどをチェックしている最中、
専門用語が出てきてわかりにくかったことはありませんか?

このページでは、住宅計画の際によく出る用語をまとめました。

ディベロッパー

「ディベロッパー(developer)」は、直訳すると「開発業者」。「デベロッパー」とも呼ばれます。大規模な住宅開発や都市再開発、リゾート開発などの事業の主体となる団体・企業のことで、不動産業で言うと、販売や仲介・管理と言った役割とは異なり、売主や事業主の立場にあたります。土地造成や都市基盤の整備に始まり、住宅やビル、各種施設を建設し、分譲・賃貸経営をする事業主体の企業を意味することもあります。

公的なディベロッパーとして挙げられるのは、都市再開発機構や各種公団公社。民間が資本の開発者、宅地造成業者は民間デベロッパーと呼ばれることもあります。近年は、「マンションディベロッパー」など、開発業者の対象と合わせた造語も多くなっています。

瑕疵保証責任保険

「瑕疵保証責任保険(かしほしょうせきにんほけん)」とは、住宅に瑕疵(欠陥)があった場合、住宅メーカーが負担する保証責任をカバーする保険のこと。

「瑕疵(かし)」とは、契約に従い住宅の引き渡しや工事を完了したものの、出来上がった住宅が約束通りの「性能」「品質」を満たしていないことを指します。

特定物売買における売主や、建造物を建てる請負人などには、瑕疵担保責任があります。そのため、債務履行後に隠れた瑕疵が見つかった場合には、無償で修繕したり、損害を賠償する責任もあるのです。瑕疵の発見で、売主や請負人に予測していなかった損失が発生する可能性もあるため、損失を迅速・円滑な形で填補(てんぽ)できるように、あらかじめ加入しておく保険なのです。

瑕疵保険が適用されるのは、新築物件だけではありません。「JIO | 住宅瑕疵(かし)保険の日本住宅保証検査機構」では、

    ・新築住宅かし保険
    ・JIOリフォームかし保険
    ・JIO既存住宅かし保険
    ・JIO大規模修繕かし保険

といった、リフォームやマンションなどの大規模修繕工事に適用される保険も紹介されています。「リフォームかし保険」の場合、保険対象となるのは、リフォーム工事を実施したすべての部分。後日、工事に欠陥が見つかった場合は、補修費用等の保険金が事業者(事業者が倒産等の場合は発注者)に支払われ、無償で修繕が行われます。

 

<共同住宅の場合>

マンションなどの共同住宅の保険契約の保険期間は、住宅事業者と発注者等との請負契約または売買契約に基づく住宅(共同分譲住宅の場合は住戸単位)の引渡し日に開始します。保険期間は、住宅の区分に応じて異なります。

住宅瑕疵担保責任保険法人

住宅瑕疵担保責任保険法人は、国土交通大臣が指定した住宅専門保険会社。特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保などに関する法律17条の規定に基づき、5法人が指定されています。事業者は5法人の中から自由に選択し、保険契約を締結できます。

    ・株式会社 住宅あんしん保証
    ・住宅保証機構株式会社
    ・株式会社日本住宅保証検査機構
    ・株式会社ハウスジーメン
    ・ハウスプラス住宅保証株式会社

ホームインスペクション

「ホームインスペクション(住宅診断)」とは、住宅の専門家であるホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場や専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期などを見極め、アドバイスを行う専門業務のこと。内閣府認証NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会により、専門業務として確立されました。

住宅購入前などにホームインスペクションを行うことで、「欠陥はあるのか」「あと何年くらいもちそうか」「いつごろどのくらいお金がかかるのか」などが把握できるため、安心して取引を行うことができます。


内閣府認証NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会

http://www.jshi.org

収入合算

マイホームの購入を検討する場合、住宅ローンの利用を想定する人も多いことでしょう。しかし、申込者(本人)の収入だけでは、住宅ローンの借入可能額について条件が満たせない場合があります。そのような場合、申込者のほかに配偶者や父母(親)、子などの収入も合算することができるのが「収入合算」です。

一般に収入合算は、金融機関ごとに取扱いが異なります。民間金融機関などの住宅ローンでは、配偶者や親・子などのうち一人分のみ、収入の二分の一を合算できるところが多くなっています。

建ぺい率

「建ぺい率」(建蔽率:けんぺいりつ)とは、敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合のこと。建物を建てる際には、建ぺい率の制限内で建築する必要があります。防火上の基準としてだけでなく、日当たりや風通しなど、住環境を配慮する目的がある割合の計算方法です。

建ぺい率の上限は、用途地域ごとに30%〜80%の範囲で指定されています。例えば、100坪の土地で建ぺい率が60%の場合、最大60坪(100坪×60%)の建築面積の建物を建てることが可能です。建築基準法上の原則として、指定建ぺい率を上回る建築面積の建物は建築できないことになっているため、住宅ローンは組む際は注意が必要です。しかし、このようなケースは物件ごとに異なるため、審査や借入先の判断により変動する場合もあるようです。

容積率

容積率(ようせきりつ)とは、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合のこと。道路などの公共施設の機能維持のため、「指定容積率」と「基準容積率」が設けられている。指定容積率は、都市計画で用途地域ごとに50%〜1300%の範囲で制限が定められており、原則として容積率を上回る延べ床面積の建物を建ててはならないことになっています。

ダウンゾーニング

無秩序な開発の規制を図るため、一定の地域を対象に建築物の指定容積率を引き下げる制度のこと。過度の開発による人口の増加がひきおこす環境悪化を抑制し、市街の質を確保するための手法です。

再建築不可

「再建築不可」とは、建築物を取り壊し更地にしても、建て替えすることができない物件のことを指します。例えば、「建築基準法の道路には接しているが、その敷地の間口が2m未満の場合」「建築基準法の道路として認められていない道路に接している場合」などで、建築基準法第42条にその土地が抵触している限り、取り壊してしまうと、条件をクリアするまでその土地に物件を建てることができません。

任意売却

債務者(売主)がローンを支払えなくなった場合に、債権者(金融機関・保証会社・サービサー等)の合意のもとで、所有者(一般的に売主)の意志に基づいて適正価格にて、自宅などの不動産を売却することを「任意売却」といいます。所有者の意志(任意)で売買することが可能で、もしも競売になった場合も所有者の意志を尊重し売却が行われます。

住宅ローン減税

「住宅ローン減税制度」は、住宅の取得に住宅ローンを利用する場合、取得者の金利負担の軽減を図るための制度のことです。「控除対象借入金等の額」「対象住宅の詳細」「適用居住年、控除期間」「控除額等(税額控除)」「借入金等の年末残高×控除率」「所得要件」「適用期限」「他制度との調整」といった7項目から構成されています。

同制度は、新築住宅だけではなく、中古住宅も対象となります。また、住宅ローン等を利用しない場合でも、居住者が既存住宅について一定の要件を満たす住宅耐震改修をしたときや、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、認定長期優良住宅の新築等をしたときにも、それぞれの規定により定められた金額の適用を受けることが可能です。

 

引用元:財務省ホームページ/住宅ローン減税制度の概要

http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm

贈与税

「贈与税」は、個人から財産を譲り受けたときにかかる税金のことです。会社など法人から財産をもらったときは贈与税のかわりに所得税がかかります。

 

贈与税は、自分が保険料を負担していない生命保険金を受け取った場合や、債務の免除などにより利益を受けた場合などもかかります。しかし、死亡した人が自分を被保険者として保険料を負担していた生命保険金を受け取った場合は、贈与税でなく「相続税」の対象となります。

贈与税の課税方法は、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つ。申告と納税は、財産を贈与された年の翌年2月1日から3月15日の間に行う必要があります。基本的に、税金は金銭で一度に納めますが、贈与税は特別な納税方法として、何年かに分けて納める延納制度が設けられています。延納制度を利用する場合は、申告書の提出期限までに税務署で申請書などを提出し、許可を受ける必要があります。

 

引用元:国税庁 No.4402 贈与税がかかる場合

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

機構団体信用生命保険特約制度

住宅ローンは長期間にわたって支払い続ける必要があるため、利用する場合には、加入者の病気や死亡など、不測の事態も考えておくことも大事です。収入が激減すれば、一般の生命保険に加入していたとしても、受け取った保険金は、生活費に優先的に回されることが予想されます。そのため、住宅ローンの支払いが難しくなり、せっかく購入したマイホームに住み続けることができなくなります。

 

「機構団体信用生命保険特約制度」は、加入者に万一のことがあった場合、残りの住宅ローンがなくなる保障制度です。加入していれば、死亡・高度障害状態の場合には、生命保険会社から支払われる保険金によって住宅ローンの残債務が弁済されます。残された家族に住宅ローンはかからないため、マイホームに住み続けることができるのです。

死亡・高度障害状態に加えて、がん・急性心筋梗塞・脳卒中といった3大疾病も保障する3大疾病付機構団信もあります。

 

引用元:住宅金融支援機構/機構団体信用生命保険特約制度のご案内

http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/danshin