「断熱住宅」の豆知識

建築確認について

建築確認は、建物を建築する際に自治体から建築の許可をもらうための書類です。
住宅を新築・増築する場合、建築主は着工前に建築確認を受けなければならないとされています。具体的には、設計の図面などを揃えて都道府県や市区町村の建築主事や指定検査機関に建築確認申請書を提出し、建築関係法規の基準に適合しているかどうか確認を受けるのです。
その書類が建築時に施工会社から建築主に手渡されていることが一般的です。

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権利書（登記識別情報）について

不動産取引が完了する＝決済のときには、所有権を移転することになります。
その際、登記記録上の登記名義人が登記義務者（売主等）として所有権の移転の登記を申請する場合に、登記名義人本人からの申請であることを確認する資料として登記所に提供することとされています。

不動産を購入・所有したときに発行され、所有者が保管するもの

登記済権利証

通称『権利証』と呼ばれているもので、登記が完了した際に登記所から買主等の登記名義人に交付する書面のことで、その後、その登記名義人が登記を申請する場合において，本人を確認するために登記所に提出しなければならない書類になります。
平成１８年以前は、所有権取得の登記が完了したら法務局から発行されていました。

登記識別情報

登記済権利証に代えて発行されるアラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号のこと。

権利証がない場合の対応について
https://www.gov-online.go.jp/tokusyu/kenrisyo/

登記済証

通称『権利証』と呼ばれているもので、登記が完了した際に買主等の登記名義人に登記所から発行されていました。その後、その登記名義人が登記を申請する場合において，本人を確認するために登記所に提出しなければならない書類になります。

登記識別情報通知

従来の登記済証に代わるもので、アラビア数字その他の符号の組合せからなる１２桁の符号が不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められ、登記所から通知されます。
法改正により平成17年3月以降、登記識別情報通知が導入されました。

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相続人全ての意思疎通について

実家じまいには、相続人（予定者）が関係してくると考えられます。
また、故人の名義のままで登記されている場合は、不動産を動かすには相続人全員の本人確認や意思確認が必要です。

所有者本人や相続人のうちの１人が家じまいをしたいと考えていたとしても、相続人のうち誰かが「その家をそのまま相続したいと考えている」と言うかもしれないからです。

そうなると売却自体を取りやめることになりかねません。
ですので、実家じまいを考え、売却などを進める場合には、相続人の全てと意思疎通をして、実家じまいを進めてよいか確認し、合意しておきましょう。

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隣地との境界に越境物がないかどうかについて

境界付近に越境しているものがないか、確認してみましょう。越境しているものがあれば、取引が完了するまでに越境しているものを解消する必要があります。

屋根や雨樋、建物の躯体などが越境している、または隣地から越境されているとき、越境物の取り扱いについて当事者間で取り決めをしておかないと揉める原因となります。

参考はこちら

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測量図の登記について

測量図（地積測量図）とは、土地の測量結果を明らかにした公的な図面のことです。

土地所在図、地積測量図…１筆の土地の所在を表示した図面（土地所在図）と、１筆の土地の測量の結果を表示した図面（地積測量図）です。
多くは土地所在図と地積測量図が一緒になっています。主に分筆登記（１筆の土地を複数の土地に分ける登記）の申請の際に提出されるものです。全ての土地について地積測量図があるとは限りません。

出展：盛岡地方法務局ホームページ
https://houmukyoku.moj.go.jp/morioka/static/33zumen.html

地積測量図を確認することで、土地の面積や境界線、位置情報などの詳細な情報が確認できます。
この地籍測量図がない場合の理由は、登記申請自体をしていない、もしくは不動産登記申請の際に地積測量図の作成が義務化されていなかったなどが考えられます。

地積測量図がない場合、不動産取引時に以下の対応が考えられます。
・土地家屋調査士に依頼し、地積測量図を作成してもらう。

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公道か私道か調べる

(1) 市区町村の役所に問い合わせる

市区町村の都市計画課や道路管理課に問い合わせると、その道路が公道か私道かの情報を提供してもらえることがあります。

(2) 都市計画図や道路台帳図を確認する

市区町村では、都市計画図や道路台帳図に道路の種類が記載されています。これを確認することで、その道路が公道か私道かを判断できます。オンラインで閲覧できる自治体もあります。

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ガスについて調べる

調べるために用意するもの

カメラ(記録用)

以下の順番で（可能であれば複数）確認してください。

ガスボンベの有無
左の写真のようなガスボンベが設置されていればプロパンガスです。
ガスメーターの確認
ガスメーターに、液晶表示が無い場合は都市ガス、液晶表示がある場合はプロパンガスです。
給湯器等ガス機器の表示
給湯器前面に貼られているシールの表示を確認します。
- 「都市ガス用」「12A」「13A」→都市ガス
- 「LPガス用」「プロパンガス用」→プロパンガス

ガス漏れ警報器の位置
ガス漏れ警報器を設置している場合、どの高さに設置されていますか
- 天井や天井付近の高い位置→都市ガス
- 床付近の低い位置→プロパンガス

ガスホースの色
ガスホースの色は何色ですか？
- 薄ベージュ、青色→都市ガス
- オレンジ色→プロパンガス

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水道(排水)について調べる

調べるために用意するもの

記録する紙とペン

排水の種類の確認方法

左の写真のようなマンホールが家の前の道路にあり、汚水ふたが敷地内にあれば下水の接続があります。マンホールに自治体のマークがあれば、公共下水と考えられます。

私設管の場合は、水道工事に関する書類があるか確認します。建築当時の資料に水道に関する書類があるかみてみましょう。

敷地内に左の写真のような蓋が並んでいる場合、浄化槽の可能性があります。

上記いずれにも該当しない場合はくみ取り式の可能性があります。自治体の水道局に電話をすると確認できる場合があります。
水道の請求書が来ていれば、発行元・問い合わせ先に電話をしてみましょう。

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水道(給水)について調べる

調べるために用意するもの

記録する紙とペン
カメラ

⽔道（給⽔）の引き込みの確認方法

敷地内での確認は水道のメーターボックスを確認します。左の写真のように水道メーターがあれば水道の引き込みはあります。

家の敷地の道路に近い場所に設置されているケースが多いです。水道の請求書が来ていれば、発行元・問い合わせ先に電話をしてみましょう。

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境界について調べる

調べるために用意するもの

カメラ
土を掘るようのスコップや軍手

お隣との境界、道路との境界が示されているか確認をしてみましょう。

境界が明示されている場合、該当の箇所に杭やプレートなどがあります。写真を参考に探してみましょう。
境界を探す場所は、両隣、裏、前面道路と４辺を確認します。
登記簿謄本を取得するときに地積測量図を取得できた場合、地積測量図に境界地点が明記されているため、それを目安に現地を確認してみます。

境界標の種類

石杭
コンクリート杭
金属標（金属プレート）
鋲
プラスチック杭
刻印

境界標のある場所

境界ブロックの上下
じめんの下

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都市計画を調べる：建ぺい率・容積率を確認する

左図のように用途地域の凡例に記載されていたり、地図に直接記載されていたりします。

事例

杉並区浜田山3-X-Xは、建蔽率50％・容積率150％
この場所の場合、土地が100平米だとすると建築延床面積が152平米であれば容積率オーバーとなります。

建築面積とは

厳密な定義はありますが、各階の面積の一番広い数値を建築面積として記入してください。家を建築する際に発行される「確認済証」、「検査済証」や登記簿謄本（全部事項証明書）に記載されています。

延べ床面積とは

各階の床面積の合計のこと。建物購入時の重要事項説明書や売買契約書に記載されています。
登記簿謄本（全部事項証明書）にも記載されています。

指定建蔽率・指定容積率の確認方法

建物の所在地にある市区町村役場の都市計画課に問い合わせると調べることができます。
電話や窓口で対応しているほか、自治体によってはウェブサイトで都市計画図を閲覧できる場合があります。
用途地域の場合、「用途地域マップ」で確認することもできます。
（用途地域マップで該当する場所をクリックすると指定建蔽率と指定容積率が表示されます）

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都市計画を調べる　市街化区域かどうか

調べるために用意するもの

記録する紙とペン
電話番号を調べるツール
住宅地図
公図　　　　　など

都市計画において、その場所がどのような建物が建てられるのか、土地利用の大枠を決めており、大きく分けて３つあります。

出典：関東地方整備局ホームページhttps://www.ktr.mlit.go.jp/city_park/

市街化区域：
都市計画法に基づいて指定された地域で、主に市街地として発展が見込まれるエリアを指す。この区域内では、住宅や商業施設、公共施設などの建築が許可されている。
市街化調整区域：
無秩序な市街化を防止し、市街化を抑制すべき区域として定める区域のこと→住宅を簡単に建てることはできない。都道府県や市区町村の許可が必要。
区分されていない区域

インターネットの検索エンジンで調べたい市区町村の名前と用途地域、もしくは所在地の役所ホームページで都市計画図と検索すれば調べることができます。

紙の図面を確認したい場合は、各自治体の都市計画課など、担当課の窓口で閲覧や購入ができる場合があります。用途地域は色分けで表示されており、自治体によって定義が異なる場合もありますが、おおむね見方は変わりません。

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道路を調べる：道路の接道について(3)

調べるために用意するもの

記録する紙とペン
番号を調べるツール
住宅地図
公図　　　　　など

「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」これを接道義務といいます。
以下の表が、建築基準法上の道路の取り扱いです。役所では、窓口名「建築課」「建築指導課」「建築審査課」などで確認できます。

スクロールできます

建築基準法第42条		道路の内容
第1項	第１号	道路法による道路で、幅員４m以上のもの
	第２号開発道路	都市計画法・土地区画整理法・旧住宅地造成事業に関する法律などによる道路で、幅員４m以上のもの
	第３号既存道路	都市計画区域もしくは準都市計画区域の指定などの際（建築基準法施行時）、現に存在する道路で、幅員４m以上のもの
	第４号計画道路	道路法・都市計画法・土地区画整理法などによる新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもので、幅員４m以上のもの
	第５号位置指定道路	道路法・都市計画法・土地区画整理法などによらないで築造する者が特定行政庁からその位置の指定をうけたもので、幅員４m以上のもの
第2項（みなし道路）		都市計画区域もしくは準都市計画区域の指定などの際（建築基準法施行時）、現に建築物が建ち並んでいる幅員４m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの

前⾯道路の幅員が4m未満の場合は、その道路の中⼼線より2m後退したところを道路境界線とみなします。
後退した部分は道路とみなされて敷地内でも建物は建築できません（セットバックと呼ばれます）。したがって敷地⾯積とみなされず、建ぺい率や容積率の計算からも除外されます。

(1)役所の窓口に訪問して確認する場合

地図を出し場所を示して「〇〇町△丁目□番★号の前の道路の建築基準法上の道路の取り扱いを教えてください」と言います。　電話でも教えてくれる場合もありますが、場所の特定ができないことから、教えてくれるとはかぎりません。

この「建築課」などの窓口で、「道路の幅員」について聞くことはできません。

(2)インターネットで調べる場合

インターネットの検索サイトで「〇〇市　建築基準法道路種別」等と入力すると、検索結果として都道府県や市区町村の検索システムでの確認方法や問い合わせ先が表示されます。
検索システムを使って自分で調べるか、問い合わせ先に電話して「建物が建築できるかどうか接道義務に関する情報を知りたい」などと言えば適切な課につないでもらえます。そこで住所などの位置情報を伝えて敷地が接している「建築基準法の道路の種類」を確認してください。

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道路を調べる：道路の接道について(2)

「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」これを接道義務といいます。
まず、前面道路と所有の敷地の接している幅（接道）が4mあるかどうかを確認します。

調べるために用意するもの

メジャー
記録する紙とペン
カメラ
地積測量図

(1)現地に訪問できる場合

道路境界を確認し、メジャーで道路の幅を測ります。（現況幅員）

(2)役所などで確認する場合

道路境界確定によって確定している認定幅員があります。
市役所や土木事務所の「道路管理課」「管理課」「土木課」などで確認します。各自治体で課の名称が違う場合があります。

窓口で地図を出して場所を示して「〇〇町△丁目□番★号の前の道路の幅員を教えてください」と言います。電話でも教えてくれる場合もありますが、場所の特定ができないことから、教えてくれるとはかぎりません。

現況幅員と認定幅員があると言われたら、両方聞き取ります。

この「道路管理」の窓口で、「建築基準法上の道路の取り扱い」について聞くことはできません。
前面道路の幅員が4m未満の場合は、その道路の中心線より2m後退したところを道路境界線とみなします。後退した部分は道路とみなされて敷地内でも建物は建築できません（セットバックと呼ばれます）。したがって敷地面積とみなされず、建ぺい率や容積率の計算からも除外されます。

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道路を調べる：道路の接道について(1)

「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」これを接道義務といいます。
まず、前面道路と所有の敷地の接している幅（接道）が２mあるかどうかを確認します。

調べるために用意するもの

メジャー
記録する紙とペン
カメラ
地積測量図

(1)現地に訪問できる場合

道路境界・隣地境界を確認し、メジャーで敷地と道路の接している長さを測ります。

(2)書類上で確認する場合地籍測量図が手元にある場合

敷地と道路が接している部分の数値を確認します。

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道路調査について

土地を売買するうえで、道路の調査は重要です。建築基準法では、「建築物の敷地は道路に２m以上接しなければならない」と定められています。
「道路」とは、原則として公道などの幅員4m以上のものをいいます。ただし幅員4ｍ未満の道でも建築基準法の道路とみなされる場合があります。建築基準法で定められた道路に接していない土地には、原則として建物を建てることができません。その場合、査定価格に大きな影響を及ぼします。

建築基準法の道路の種類

法42条第1項1号	道路法による道路（国道・都道・区道などの公道）
法42条第1項2号	都市計画法、土地区画整理法などで出来た道路（開発道路）
法42条第1項3号	建築基準法施行時（昭和25年11月23日）に既に存在していた道（既存道路）
法42条第1項4号	都市計画法などの法律により2年以内に事業が行われる予定のものとして特定行政庁が指定したもの（計画道路）
法42条第1項5号	土地を建築敷地として利用するために新たにつくる道で、特定行政庁から指定を受けたもの（位置指定道路）
法42条第2項	建築基準法施行時に既に存在する幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したもの（細街路、2項道路、みなし道路）

市区町村の建築指導課で確認できます。（WEBサイトで確認できる場合もあります）

接道の調べ方

農地について

農地は農地法で「耕作の目的に供される土地」と定義されています。土地の位置や環境、利用の経緯、現況等を総合的に考慮して、農地であるか判断されています。ただし、一般の使われていない宅地を利用した家庭菜園などは、耕作されていても農地には該当しません。不動産登記簿の地目で「畑」や「田」が農地であるとは限らないため、農地であるかの確認は行った方が良いでしょう。

農地の売却の仕方について

土地と建物の登記簿謄本（登記事項証明書）とは

登記簿謄本とは、土地や建物、マンションといった不動産の所在地、所有者の氏名と住所、面積、設定されている権利などが記載された公的な証明書です。登記簿謄本は、安全に不動産取引が行われることを目的としているため、所有者以外でも登記簿謄本を取得することができます。

登記簿謄本と登記事項証明書の違い

登記簿謄本と登記事項証明書は、コンピュータで処理しているかどうかに違いがあります。コンピュータを利用して登記記録されている事項を証明したものが「登記事項証明書」です。一方で、コンピュータで取り扱うことが出来ない登記記録については、紙の登記を使用しており、登記簿の全部を複写して証明したものが「登記簿謄本」です。ただし、現在では登記簿はデータ化されているため、よほど古い登記簿を取得する場合を除いて、登記事項証明書を取得することができます。また、登記簿謄本と登記事項証明書は名称が異なるだけで、登記事項を証明するという効力は同じです。

登記簿謄本（登記事項証明書）を入手する方法

所在地とは

法務局が公図に基づいて地番を振って管理している番号の事です。不動産を特定するためには欠かせない情報です。日常生活では、市区町村が管理している「住所」を使っていますが、所在地とは異なります。所有する不動産の所在地が分かっていれば、調査を進めることができます。

例えば、むかし知り合いから土地を買ったと聞いたことはあるが『具体的な所在地は分からない』といった場合、不動産の処分をしたいと考えても前に進むことができません。
まずは不動産の所在地を把握する必要があります。把握していなかった不動産が後から出てくると、誰が相続するのかという問題や、処分方法、資金繰りも変わってきます。手戻りとなり手間が余計にかかってしまう可能性があるため、最初に全ての不動産の所在地を明確にしましょう。

所有する不動産の全てを把握していない場合の調べ方

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「断熱住宅」の豆知識

初めての方へ！なぜ今、断熱不動産なのか

はじめに：なぜ今、家の断熱について考えるべきか？

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高断熱住宅が健康的な家と言える理由

窓について考える

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気密の重要性

高断熱住宅は夏に暑くなる？

どこまで断熱性能を上げるべきか？

高断熱の家づくりとコストの考え方

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