家を担保にお金を借りる

持家を使って資金繰りを考えるメリット・デメリット

資金繰りに困った時、持家がある方は家を担保にお金を借りる方法を考えるでしょう。家を担保にお金を借りることが本当に得策なのか。持家を使ってどのような資金繰りができるのか考えていきましょう。

家を担保にお金を借りる方法その1
『リースバック』

最近「リースバック」という言葉をよく聞くようになりました。不動産会社や金融機関での取り扱いも増え、各社お得なキャンペーンを打ち出しているのを目にします。
リースバックとは、所有している家の権利を売却し、新所有者からその家を借りて住むことを言います。家に住み続けながら家を売るというスキームです。

出典元:suumo

一見よく聞こえますが、お金面では良い条件ではありません。売却する価格は市場価格よりも下がります。そして更に住んでいる間家賃がかかります。また期限もあります。定期で期限が来た場合、『手放す』か、もしくは『買い取る』か選択できますが、当然売った金額よりも高く購入しなければなりません。そんなにいい話には聞こえないとおもいます。しかしそれでも、そこに住みたい理由があり、一時的な資金難でその場を乗り切りたい!ということであればよいサービスになるかもしれません。

リースバックを提供している主な会社
インテリックス(あんばい) 
セゾンファンデックス
SBIスマイル(ずっと住まいる)
ミライエ(en満ライフ)
センチュリー21(売っても住めるんだワン!!)
ムゲンエステート(らくらくリースバック)
ハウスドゥ(ハウス・リースバック)
一建設(リースバックプラス)
スター・マイカ(リースバック)
大京穴吹不動産(売っても住まいる)

しかしリースバックをしたくても、住宅ローンの残債が多く残っているとできません。
住宅ローンの月々の支払いが厳しいという理由でリースバックを検討したいということであれば、まず不動産の評価を取り、住宅ローン残債が売却によって消せるのかを考える必要があります。

資金困難を乗り切るための方法はリースバックだけではありません。資金調達が必要になった場合には次のように考えていくとよいです。

家を担保にお金を借りるポイント
『住宅ローンが残っているか?』

まずは、住宅ローン残債の有無、そして住宅ローン残債が不動産評価(実際に売却した場合の値段)よりも高いか低いかです。
住宅ローン残債が売却する金額より多い場合は、自宅で資金繰りをすることはできません。

住宅ローンの月々の支払いが厳しく、支払いが滞ると当然差押の上、競売になります。そこで任意売却という方法がありますが、最近では債務を圧縮することも難しく、保証会社も任意売却で債務を圧縮するより、競売で裁判所が金額を判断するほうがよいと判断されることが多いため、任意売却はあまり得策ではないと思います。

今だけ資金繰りが厳しく、近い将来には資金繰りが改善するようであれば、借入している金融機関にリスケジュールをお願いして、一定期間利息だけを支払うようにすれば月々の返済額は抑えられます。しかし元金は減りませんので、長期的に資金繰りが厳しいようであれば、金融機関と相談して売却の手続きをされることをおすすめします。今は競売も短期間で手続きされてしまうので、弁護士さんに相談されるのも良いと思います。

家を担保にお金を借りる方法その2
『不動産担保ローン』『リバースモーゲージ』

次に住宅ローン残債が売却金額よりも少ない場合です。その残債がどのくらいかによってまた選択肢が別れます。

残債が50%くらいであれば、リースバックの他、不動産担保ローンやリバースモーゲージという方法があります。
どちらも住宅ローン残債が残っている場合でも利用可能ですが、当然担保評価の枠内での借入可能額となります。

不動産担保ローン
不動産を担保に金融機関が融資をする

 

リバースモーゲージ

出典元:suumo

リバースモーゲージを取扱っている主な金融機関
東京スター銀行(充実人生)
みずほ銀行(みずほプライムエイジ)
三菱UFJ銀行(リバース・モーゲージ型住宅関連ローン)
三井住友銀行(SMBCリバースモーゲージ)
りそな銀行(リバースモーゲージ型住宅ローン「あんしん革命」)
三井住友信託銀行 不動産活用ローン(リバースモーゲージ)

不動産担保ローンとリバースモーゲージは、持家を担保にしてお金を借りる方法ですが、リバースモーゲージは元金を一定期間返済しなくても良い商品です。借入している間は利息だけ支払い、例えば所有者が亡くなった場合に、借りていたお金ではなく不動産の所有権を渡すこともできます。相続人がいない高齢者などには利用しやすいサービスです。

ただし金利はさほど安くはないので、金利と期間、将来的なところを考えてから検討されることをおすすめします。

『売却』も選択肢にいれる

リースバック、不動産担保ローン、リバースモーゲージには審査があり時間が掛かります。本当に緊急な資金繰りであれば、不動産買取再販業者による買取があります。現金買取( 本当に現金かといえばそうではないですが )ですので、即日にキャッシュ化できます。ただ住む場所がなくなるので、移転先を考えなければいけません。

また売りたくない、そこに住んでいたいという場合には適していませんが、住宅ローン残債が売却価格よりも少ない場合に一番手元にお金が残るのは、持家を売却してしまうことです。買取業者への売却は相場より少し安くはなりますが、明日にでもお金が必要ということであれば、契約金などすぐに現金を受け取ることができます。最近では買取再販業者の数が増え競争も激しいため、いい立地のマンションなどはむしろ買取再販業者のほうが高く買ってくれるケースもあります。売却を考えるのであれば、買取再販業者に査定をしてもらうのもひとつの方法だと思います。

もちろん緊急な状態でなければ、一般に売却するのが一番手元にお金が残ります。

家を担保にお金を借りる重要なポイントは『資金繰り』

考えるべきポイントとして大事なことは、資金繰りの状態です。一時的なものなのか、長期的なものなのか。
一時的であれば、リースバック、不動産担保ローンなど持家を担保にお金を借りる方法がよいでしょう。
長期的なものであれば、リバースモーゲージ、売却を検討されるのがよいです。
自宅を資金繰りのために売却するというのは気持ち的に良いものではありません。しかし資金の目処が立たないまま、無理をしてリースバックのような形を取るのは得策ではないと思います。

いろいろな選択肢がありますので、ベストな方法を見つけるためには不動産のプロであるエージェントに相談してください。

 

 

 

 

不動産エージェントみつかるなら、エージェントがあなたに合ったご提案でお悩みを解消します!

 

 

 

 

住宅ローンはネット銀行がお得?!

ちょっと前までは、住宅ローンを借りるためには銀行を訪れるのが当たり前でした。
しかしネット銀行(ネットバンク)が普及している今、
住宅ローンもオンラインで気軽に申し込めるようになりました。

しかも簡単でより便利になっただけではなく、
金利などの条件面でもネット銀行には多くのメリットがあります。

そこで今回は、ネット銀行で住宅ローンを利用するとどれほどお得になるのか?
各ネット銀行に実際に審査してもらった結果をふまえて、検証していきたいと思います。

 

【モデルケース】

今回は以下のようなケースを想定しています。

  • 30代ご夫婦、子どもはいない
  • 自己資金:50万円
  • 職業:システムエンジニア
  • 年収:512万円
  • 物件価格:3,280万円
  • 諸費用:268万円
  • 借り入れ希望金額:3,540万円

この条件で、都市銀行とネット銀行それぞれで住宅ローンを申し込んだ場合の結果を見ていきましょう。

 

◆都市銀行(みずほ銀行)に借り入れを申し込んだ場合◆

初めは、従来どおりに都市銀行に住宅ローンの借り入れを申し込んだ場合の各種条件です。
ちなみに、下の表記はこれまでの経験上のものであり、実際に審査をしてもらったわけではありません。

承認金額 年収 表面金利 事務手数料 保証料 備考
3,280万円 300万円以上 ※変動

0.625%~0.875%

33,000円 676,040円~ 保証料を一部前払い

保証会社事務手数料33,000円含む

3,280万円 300万円以上 ※変動

0.575%~0.825%

754,600円
借入額✕2.2%
0円 手数料型

保証会社事務手数料33,000円含む

みずほ銀行の場合、住宅ローンは保証料を一部前払いする方式と、
保証料が金利に含まれている2タイプが存在しますが
どちらの場合でも物件価格の3,280万円は満額で借り入れ可能です。
ただし、諸費用の268万円の借り入れまでは難しいでしょう。
もし諸費用も含めて借り入れをお願いすると、
優遇金利の引き下げ幅が低くなってしまったり、保証料が高くなるなど条件面がさらに厳しくなってしまいます。

【都市銀行の住宅ローンの特徴】

  • 安定した収入の見込みがあれば、物件価格は満額借り入れ可能
  • 諸費用の借り入れは難しい

 

◆ネット銀行に借り入れを申し込んだ場合◆

では、同じ条件でネット銀行に住宅ローンを申し込んだ場合はどうなるでしょうか?
実際に審査をしてもらった、3社の結果がこちらです。

承認金額 年収 表面金利 事務手数料 保証料 備考
PayPay銀行 3,540

万円

200万円以上 0.380% 778,800円

(借入額×2.2%)

0円 個人事業主、家族経営する会社勤務の場合は原則利用不可
住信SBIネット銀行 3,540

万円

安定した収入があること 0.390% 778,800円

(借入額×2.2%)

0円 全疾病保障+3大疾病50%が無料
auじぶん銀行 3,260

万円

200万円以上 0.380% (借入額×2.2%) 0円 全疾病+がん50%保証が無料

PayPay銀行と住信SBIネット銀行の2行では、諸費用も含めた3,540万円の借り入れが可能でした。
auじぶん銀行が満額に届かなかったのは、大もとが三菱UFJ銀行のため、審査が厳し目なのだろうと推測しています。
ただ、3行ともに金利は都市銀行よりも低く、保証料は0円。さらに年収条件もより緩やかになっています。

【ネット銀行の特徴】

  • 金利が低い
  • 諸費用も借り入れが可能
  • 全体的に条件が都市銀行よりも緩い

ネット銀行は金利が低いので、非常に有利な条件で借り入れが可能です。
また諸費用も含めた総額での借り入れが期待できるため、
自己資金が少なくても住宅購入を検討できるのも非常に大きなメリットでしょう。

【ネット銀行のデメリット】

良いことづくめのように見えるネット銀行ですが、一つ大きなデメリットもあります。
それは、申込者自身で手続きを行わなければならないということ。
都市銀行であれば不動産業者が同行したり、書類準備など準備をしてくれますが、オンラインで完結するネット銀行では自分で手続きを行わなければなりません。

 

 

ネット銀行は今や当たり前の存在となりました。
そのため、完全オンラインでの住宅ローンの申し込みなど、
一昔前までは考えられなかったことも簡単にできるようになっています。
ネット銀行では人手を限りなく抑えた結果、
金利など非常に有利な条件で住宅ローンの借り入れが可能です。

 

住宅ローンのことなら、
不動産エージェントみつかるから、あなたに合ったエージェントにご相談ください!

失敗しない「土地を買って新築」 住宅プランの作り方は“土地の声を聞け!”

土地を買って新築を建てる。注文住宅となればどんなプランにするか?大いに悩みますよね。設計事務所に色々とプランを出してもらえばもらうほど、ワクワクする反面悩ましいことが増えるはずです。

実は家のプランはシンプル、簡単です。土地の声を聞けばよいのです。

考え方のポイントは2つ。

『資産価値からみた土地の声』

『都市計画・建築基準法・温熱からみた土地の声』

土地を買って家を建てるとき気になるのはまず資産価値です。折角の住まいなのでもちろん自分たちらしい暮らしを実現させるための空間にしたいですよね。しかし希望を言えば言うほど予算が上がってしまいます。そこでまた悩むのが、そこまでお金をかけるべきか・・。もし売ることになったら、売れないんじゃないか?と考えると、プランも悩んでしまいます。

戸建ては躯体と内装という考え方で考えてください。

戸建ての予算が2000万円としましょう。

そのうち躯体(フレーム)が1000万円、内装や設備が1000万円とします。

躯体は誰が作っても同じになるように作れば、売るときに価値は下がりにくいものです。

内装のうち、設備も一般受けしそうなものを置く、例えばユニットバスや洗面。大体こだわるのは目に見えるもの、LDKのインテリアやキッチンなどが多いです。そこも一般受けしそうなものであれば売りやすいですが、そこに拘って、売るときにその分値段が下がっても

趣味費だと思えば諦めもつくはずです。

ここで重要になるのが躯体(フレーム)です。

斬新なデザインの外観や空間を作ると売るときに、新しく購入する方の趣味に合わなければ直すのにお金がかかります。建て替えしなければならなくなるようなデザインにしてしまえばどんなにお金をかけてもその値段では売れません。

ですから、フレームを考えるときに大事なことが、土地の声を聞く!ことです。

新築を建てる場合には建築確認申請が必要です。その敷地に建てられる制限があるのです。

まず、都市計画の容積率(延床面積)建ぺい率(1階分の面積)で敷地に対する最大面積が決まります。次に建築基準法にある道路斜線・北側斜線・隣地斜線という近隣に光がうまく行き届くように屋根の高さを決める斜線で建物の高さが決まります。そして次に

考えるべきポイントは太陽です。住宅街であれば隣地や道路の関係で太陽の光の入り方は決まってしまいます。自分の家は変えられますが、日当たりが悪いからといって隣地を変えてもらうわけにはいきません。その敷地に対してベストな太陽の取り込み方を考える事が大事です。それで窓の位置が決まってしまいます。

容積率・建ぺい率という都市計画から面積が決まり、建築基準法から高さが決まり、方角と隣地から窓の位置が決まるというわけです。

例えばこの土地の面積は89.82㎡

容積率が80%建ぺい率が40%なので躯体(フレーム)の大きさは

1階が35.92

2階建ての合計が71.84㎡

西側が道路で三方隣地に囲まれた土地で南側の2階に一番太陽の光が入ります。

面積と方角からこんなプランになります。

なるべくはじめに間仕切りをしなければ、家具や壁であとから仕切れますので売るときも売りやすいです。

隣地斜線といって北側の家の南側を配慮した制限により立面の形も決まってしまいます。

西側が道路で明るくするには大きな窓を取りたいところですが、温熱のことを考えると西側には窓を作りたくありません。

南の2階にリビングをもってくることで、暖房効率も考慮します。

太陽光は無料!いろいろな高気密・高断熱・省エネの作り方はありますが、その分コストもかかります。限りある予算で資産価値の下がりにくい家をつくるには、誰が考えてもベストな躯体(フレーム)をつくることです。そのためにはその敷地にあったプランを考えることです。まずは敷地の声を聞く!是非やってみてくださいね。

このように家のフレームは土地の声を聞くことで決まってしまいますので資産価値から考えてもその敷地にあったプランを考えることをおすすめします。

効率的な土地の探し方|土地を買って注文住宅を建てるならスタイルオブ東京

土地を買って注文住宅を建てようとする時に一番難しいのが土地探しではないでしょうか。

建てたい家があり大体の住宅のコストがわかっていれば、総予算から考えると土地の予算は決まってしまいます。

住みたいエリアが決まっていれば、尚更土地探しは難しいものとなってきます。

・住みたいエリアはあまり変えたくない

・総予算もあまり変えたくない

・家の延べ床面積も必要最低限は欲しい

という場合、土地を探し始める前に考えてほしいのが「都市計画」です。

都市計画は街の計画。
商業や工場、住宅などや学校や公園、葬儀場や教会なども勝手に皆が好きなところに建築してしまっては街並みが大きくかわってしまいますよね。そのために行政が計画を立てているものです。

都市計画では敷地に対して建てられる面積の限界を決めています。それを建蔽率と容積率といいますが、建蔽率は敷地に対して上から見たフレーム、つまり1階の最大面積、容積率は延床面積です。

杉並区の建蔽率、容積率をみてください

 

同じ杉並区というエリアでもこれだけ敷地に対して建てられる面積が変わるのです。

ここから考えてみると

例えば土地の予算が3800万円で40坪の家を建てたい場合

建蔽率50%、容積率100%の場所では土地を40坪買わなくてはなりません。
土地代が3800万円だとすると坪90万円の土地です。

建蔽率70%の場所であれば土地が19坪あればよいので土地の坪単価が坪単価200万円の土地が買えます。

建蔽率・容積率が大きければ土地を少なく買って大きな家を建てることができますが、図のように3階建など縦に長くなってはいきます。2階建やお庭を楽しみたい方には難しいですね。

また建蔽率や容積率は街作りの計画ですので当然建蔽率・容積率が小さい方が街としてゆったりとした雰囲気があります。なにせ建蔽率が40%であれば敷地の60%が庭ということになりますので。

都市計画はどんな家を建てたいのか、どんな雰囲気の街に住みたいのかにも関係してきますので、土地を探す前に是非考えながら土地を探していただくと良いと思います。

YouTube動画も配信中です!ぜひご覧ください。

https://youtu.be/hxhsACecZNA

 

 

 

中古住宅購入「はじめての内見」

中古住宅を探し始めて、気になる物件がでできたら次は内見となりますが、はじめて中古物件を内見される方にとってはどんなことに気をつけたらいいのか、気になりますよね。

中古住宅の売買の場合はまず空室なのか居住中なのかによって注意すべき点が変わります。

空室は売主が不動産業者のリフォーム済み物件や先にお引っ越し済みの物件になり、その場合は賃貸と同じように、気兼ねなく見られます。売主様によっては、売主の依頼した不動産仲介会社の担当者がご案内する状態での内見を希望していることがあるので、今すぐに内見したい!といっても都合がつかない場合もありますが、基本的には鍵の手配さえできれば、すぐに内見をすることができます。

 

一方で居住中の物件になると、売主さまのご都合があるので、内見できる日を調整する必要があります、売主様が忙しい方だと調整に時間がかかったり、内見できる時間に制限があったりして、ご自分の都合と合わなければ、内見する前に売れてしまうこともあります。

居住中でも売主様が内見する方とお会いしたくない場合には、仲介会社の担当者が代わりの案内することがありますが、売主様が自らご説明していただくことも多いです。

その場合は是非遠慮なく直接ご質問してみてください。

特に近隣の方やマンション全体の入居者や管理など、住んでいる方に聞くのが一番早いです。

他のエリアからの転居を考えている方なら、環境の情報なども入手できます。近くのスーパーや学校情報なども聞いていただけると、場も和みますし、楽しく内見できます。

しかし聞き方などは気をつけてくださいね。内見で売主様とお会いするときには是非好印象を残してください。

気に入っていただき、購入希望を出す場合には交渉になりますので、値引き交渉や他条件を出した際にも「あの購入希望者いい人だったから」という印象はおおきなポイントとなりますし、同時に同条件での購入申し込みが入れば、購入者を選ぶのは売主ですから、売主様もできれば気に入った人に買ってもらいたいものです。

もちろん、内見の際に、見るべきポイントは他にもあります。

自分では変えられないところです。

日当たり、風通し、ビュー、共用部分などリフォームでは変えられないところが嫌だったら購入する意味がないです。

他にも物件の状態や環境、相場などいろいろありますが、始めての内見での注意ポイントとして、まずは居住中の場合には是非売主様との接し方を考えてみる!

初めて見るから買うこともないかなと思うかもしれませんが、実はいくつも見て初めの物件が一番よかったなぁと言われる方もいますので、初めて見た物件でも買う気満々で是非ご覧になってみてくださいね。

住宅ローン「年収から一番多く借入できる金融機関はどこか」

住宅ローン「年収から一番多く借入できる金融機関はどこか』

住宅支援機構のフラット35です!

住宅ローンの借入可能額は年収・年齢でおおよそ決まります。その借入可能金額が借り入れできるかどうかは金融機関の総合的な判断になります。

返済可能額を決めているのは返済比率です。大体年収の20%~40%までの年間返済額が支払える金額となります。

例えば、年収600万円で返済比率30%なら年間で120万円の住宅ローン支払い金額、月額10万円のローンで返済できる金額です。

月々10万円を金利0.6%で35年借入した場合の借入金額は3787万円

金利0.6%で20年で借入すると2785万円

金利1%で35年で3787万円25年で2653万円です。

つまり同じ月々の支払いでも借入年数と金利によって借入できる金額が変わります。

そう考えると民間の金融機関での安い変動金利、例えば0,6%の金利の方が多く借入ができるように思いますよね。

ところが民間の金融機関の審査は実際の変動金利の安い金利では行いません。そもそも変動金利は将来上がるかもしれないからです。
実際は全く上がっていませんが、一応変動金利というのは変動するという前提、万が一上がった場合にでも支払いができる状態で審査をしたいということです。

実際審査の金利は3~4%で考えます。

例えば月々10万円、返済比率30%、35年、金利3.5%で計算すると借入可能金額は2419万円です。同じ条件で金利を1%で計算すると借入可能金額は3542万円です。大きく変わりますよね!

フラット35は35年間の固定金利ですから、金利が変動しません。よって審査申し込み時の実際の金利で審査ができます。

ということでフラット35が一番多く借入ができるということです。

また、フラット35は収入合算者の年収の最低ラインがありません。ご夫婦の収入を合わて借入したくても、民間の金融機関は収入合算者の年収にも制限をつけています。

個人事業者などで収入が少なく申告されている方などでも収入合算ができるので、より多く借入が可能となりますね。

 

住宅ローンの借入金額についての考え方は様々です。

自分の年収からどこまで借入できるのか。借入は可能であってもいくらまで借入したほうがいいのかは多くの方が悩まれます。

同じ年収であっても、家族構成や年齢、収入の上がり方、趣味やライフスタイルによって借入金額は大きく変わります。

借入できる金額と返済できる金額は違います。

借入する際にはしっかりライフプランを立て金額を決めていかれるのをお勧めします!

 

不動産購入「買付」(購入申込書)ってなに?

不動産を購入するステップ「買付」についてお話ししていきます。

買付は不動産の購入申し込みのことです。
不動産の購入する際には契約書を交わしますが、契約を手続きを進めるために、まず購入の意思があるということを売主に伝えるのが「買付」購入申込書です。

購入申込書には買主の希望を書きます。

購入希望金額は販売されている金額よりも値引きをして欲しい金額を書いてもよいです。
しかし売主がその金額で合意するかはわかりません。常識を外れた希望金額を書き、売主から断られたからといって金額を売値に戻しても、売主の気持ちで売りたくない!と言われてしまっては購入することはできません。

購入申込の際にどのくらいの金額を希望するかは、仲介会社の担当者とよく相談してから決めるのがベストです。

不動産の売買は売主・買主の希望条件が一致しなければ契約が成立しません。
買うのも、売るのも、値段もお互いが自由に決めてよいからです。
自由に決めるからこそ、契約条件ははじめにしっかり決めておくことが大事とも言えます。

購入申込書を出したら、すぐに契約を行います。

売主さんにとっては、一旦他の購入希望者には契約予定があると伝え販売活動を中止しているのに、やっぱり契約しません!と時間が経ってから言われれば、時間が無駄になりますし、買主にとっても、一旦決まった購入条件よりも、もっといい条件を出してくる他の購入希望者が出てくれば、契約ができない可能性もあります。

 

購入申込は契約ではないので、キャンセルしても双方にペナルティはありません。

だからこそ早く契約を結び条件を確定するほうが双方にとってメリットがあります。

 

とは言え、大きな買い物をそんなスピード感で進めるのが不安になりますよね。

だからこそ、購入するぞ!と決めたら、すぐに決断できるように、準備が必要です。

住宅ローンの仮審査や、借入額からの返済計画などの資金計画や、中古物件であればリノベーションの有無、コスト、物件調査などをすぐにできるような体制です。

購入前にしっかり準備をしておけば、気に入った物件が出た時にすぐに購入申込書を入れられます。そして購入申込書をいれたあと、物件調査の結果どうしても条件に合わなければ、契約しないという選択肢もあります。

しかし、いくら購入申込書を入れたあとに契約しないという選択ができたとしても、売主も業者もみんな動いているので、ドタキャンはあまりよろしいとは言えませんよね。

スムーズに楽しく購入するためには、信頼できる不動産仲介業者や建築会社を先に見つけることも事前準備と言えるますね。

中古不動産を売る「値段はどうやって決めるのか」

自宅を売却したら一体いくらになるのか?そもそもウチって売れるの?など、初めて不動産を売ろうと思えばこんな疑問が生まれます。

まず、よほど何か問題がない限り売れます。

今は世帯数よりも既存住宅戸数の方が多いですから、売れない可能性もありますが、よほど・・。つまり事件・事故物件や人里離れた場所、権利関係が複雑などの条件があるようなもの以外

例えば、ボロボロの古い戸建てで、リフォームにいくらかかるかわからないような不動産であっても値段が安ければ売れます。

実際管理費・修繕費が月額6万円で築40年のマンションが100万円!なんていうのもあります。条件が悪ければ値段が勝負だということです。

その値段ですよね。一体どうやって値段を決めるのか?

不動産の査定方法にはルールがあります。少し前は査定方法に従い不動産業者が査定していましたが、いまはシステムに入力するだけ笑

そのシステムに入力すれば、査定方法の計算から価格の目安が出されます。

もちろん、過去の取引事例が元になっていますので、常にシステムはアップデートされています。

ずばりこの価格!というのではなく、4000万円〜5000万円みたいなざっくりとした数字です。

その物件自体が直近で取引されたということではないので、近隣の類似物件の直近までの取引実績からの数字になるので、ざっくりとした数字となります。

あとは不動産仲介会社が、実際今販売している近隣の類似情報などや、内装の状態から判断して値段をつけますが

あくまでもそのつけた値段が売れる金額ではないので、高い査定をした会社に販売をお任せするということのないように気をつけてくださいね。

また、自分がどんなにお金をかけた建築であっても、庭木がめちゃめちゃ高くても、購入希望者にとってセンスが合わなければ高くは売れません。逆にリフォームするので値引きして欲しいとか、庭木みんないらないので撤去してくれなどの交渉になります。

何度もいいますが、売るときの業者選びも不動産営業担当者です。

中古物件は結構ストーリーがあります。キッチンの造作を拘っていたので、そのまま使ってくれる人に売りたいとか。庭の松を切らないで欲しいとか。お金だけでない想いがあります。

値段をつける査定はシステムですから、はっきりいってどの不動産仲介会社も同じ。違う不動産業者でも同じシステムを使っていれば、全く同じになりますよね。

ですから、自分の代理人として信頼おけるかどうか、きちんと価格の根拠を示してくれるかなどしっかり確認をして進めていくのがよいです。

 

YouTubeでも配信してます!

https://youtu.be/c2QDA2eDkmk

アフターコロナ「住宅は買うか?!借りるか?」新価値観|中古住宅購入を成功させるならスタイルオブ東京

様々なところでアフターコロナという言葉を聞きますので、なんとなく使いたくないかな・・とも思いながら(笑)

確実にライフスタイルは変わっていて、すべての価値観は新価値観となっていますよね。その中で不動産の永遠のテーマである、家は買うか?借りるか?ということを藤木なりに発信してみたくなりました。

コロナ以前のお客様の不動産を探す条件の優先順位は「通勤」でした。駅の距離や沿線も優先順位が高く、田園都市園は朝混むので外したい!なんていうお話しも当たり前のようにありました。

しかし、いまや満員電車というほどの満員はなく、少し混んでいる程度が当たり前になっています。また毎日おなじ時間に出社することさえ多くの人ではなくなっています。

それどころかほぼ出社しません!という方にもびっくりしなくなってきました。

家にいる時間が長くなった影響で家のことをよく考える人が増えています。リモートワークでのオンラインMTGでは子供がうるさいので、書斎が欲しくなったというのが家を購入する理由というのもあります。

そうなるといままで駅近や通勤便利な首都圏ということではなく、家の広さや間取り、日当たりや音、窓からの景色などの優先順位があがります。

ここで本題の家を買うか、借りるかどっちがお得なのか。

それは目的によって違います。

楽しく暮らすことが、今よりも広く、好みの空間と環境、そして同じコストで実現できる家が賃貸であるのであれば賃貸でもよいし、なければ購入して好きなように作る(建てる、リフォームする)

購入を躊躇してしまう理由は、売るときに損をするのではないかということですが、今は不動産市場が安定しているので、損をすることはありません。

それが目的となりますが、楽しく暮らすということが目的ですので、値段が下がることを損と捉えないことです。

例えばどこか環境のよい田舎の古い戸建てを600万円で買ったとします。

ほぼ土地代ですから、1000万円かけてリフォームしたとします。

それを10年住んで売る時に土地代にしかならなかった場合、
1000万円を10年で割って1年100万円、1ヶ月約8万円の家賃を支払ったのと同じで、楽しく暮らせたなと思えるかどうかということです。

逆に言えば、同じような環境や条件で月に8万円で住める賃貸があればそれでもよいということです。

また、これからは今までのように駅距離や都心という条件が外れてきますので、ただ駅が近い立地がよいだけの賃貸は人気がなくなります。
いままではその条件だから多少うるさくても、日当たりが悪くても狭くても我慢して住んでいた人がいなくなっていくのですから、そういう物件の家賃は下がります。

これも目的で、自分はやはり駅近で住みたい街なら条件が悪くてもいいと思うでしたら、賃貸はお得かもしれませんね。

 

アフターコロナの住まい「買うか借りるか」

楽しく暮らすとは何か。目的は何かを明確にして、そこにあった住まいが賃貸でなければ、買う。

今までとは暮らし方が大きく変わっていきますが、その変化がより人間らしい暮らし方ができるようになる前向きな考え方になっていくと思います。

今までよりも場所の選択肢が増えますので、空間や環境を妥協せずきっと楽しく暮らせる家が見つかるはずです。それは賃貸でも購入でもよいのではないでしょうか。

結論はどっちでもいい(笑)

ということでした。

YouTubeでも配信してます!

https://youtu.be/fK18Kg4YSmU

 

買ってはいけない不動産はお買い得!?|中古物件購入を成功させるならスタイルオブ東京

「買ってはいけない不動産」はお買い得!?

よく本や雑誌、ネットの情報などで「こんな家は買ってはいけない!」というタイトルがあります。住宅は高額商品ですから、当然問題のあるものは買いたくありません。

しかし、住宅には相場金額というものがあり、理想的な住宅を購入したいとなれば、その分値段に反映されてしまうものです。
もちろん、有り余る予算があれば、少しでも不安が残るような住宅は買わない方が良いです。
有り余る予算があれば・・・です。限られた予算の中で自分たちにとって素敵な住まいをゲットするには、どこを妥協できるかということがキーとなってくるものです。

そこで、「買ってはいけない不動産」というものにも目を向けてみてください。実は買ってはいけないという理由が自分たちにとっては気にならない場合があるのです。人が嫌がるものでも、自分たちは気にならないとなれば、相場よりも安く買えるお得物件となるのです。

買ってはいけないと呼ばれる物件を買うときに気を付けるべきポイントがあります。

「リスクヘッジ」です。
問題は知らないで買うことです。
知っていればリスクヘッジができるかどうかで判断することができます。

買ってはいけない物件の例をお話しします。
・既存不適格と呼ばれる、建築基準法上に問題がある物件
いろいろ種類がありますが、例えば古いマンションなどで都市計画の容積率・建蔽率が現在の基準には合っていない物件
中古戸建で増築などをしていて、容積率・建蔽率をオーバーした物件
このような物件は住宅ローンの借入が難しくなります。
しかし個人属性がよい、自己資金が多くあるなど有利な条件が揃えば借入れも可能性ありますし、現金で買うのであれば問題ありません。
基本的にその住宅を建て替える際には現行の基準になりますので、いまよりも面積が小さくなるということを理解していれば相場より安く買えますのでお買い得です。

・土地が建築基準法上の道路に2.0M以上接していない物件
・前面道路が建築基準法上の道路認定されていない道路に接道している物件
接道が基準に満たない場合は建築確認申請許可が取れません。よってこちらも住宅ローンが難しいです。それと新築が建てられません。木造住宅が建っていれば、大規模なリノベーションによって新築同様の家にすることも可能です。現金で買うことができればこちらもかなりのお買い得となります。
接道面が狭いと駐車場を作るのが厳しいですし、建築コストもかかってしまうなどもあるので、その辺を理解していればよいとおもいます。

・私道の持ち分がない、権利関係が複雑
道路は基本的に持ち分がなくても通行する権利はあります。現金で買えたとしても、意地悪な人が近隣の地権者がいる、道路の地中に埋まっている給排水管などの引き込みの承諾に同意してくれない、などのリスクがあります。そういう土地はかなりお安いです。強い気持ちや交渉力に自信がある人にとってお買い得物件となると思います。

・瑕疵物件(欠陥)
古い住宅などでは、雨漏りや構造の不具合など一見目に見えないリスクがあります。中古物件では一般的に売主には引き渡し後の瑕疵(不具合)については3か月(業者は2年)の責任が生じます。しかし、土地代で売るような中古は保証を免除して売る場合もあります。
木造住宅では直せないものはありません。その分修復にお金がかかるだけです。万が一の瑕疵がいくらで直せるのかという試算をしてそれでも値段が安いのであればお買い得です。
それでも不安であれば、購入前に物件調査(インスペクション)を行い、瑕疵保険に加入しておけば、購入後に壁を壊してみたら雨漏りしていた・・なんていう目に見えない瑕疵については保険でカバーされますので、リスクヘッジの方法を考えてみるのがよいとおもいます。

瑕疵については、心理的瑕疵という、そこで事件や事故、病死など気持ち的に嫌なものもあります。まさに気持ち的な部分なので、そこも気にしない!というのであればお買い得です。
この心理的瑕疵はかならず売主が告知しなければいけない部分になりますので、あらかじめ確認することができます。購入後にわかったとなれば契約は白紙です。しかし、売り主が行方不明になってしまったとか、破産してしまったとかになればもめごとです。
そういうリスクをヘッジするには、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことも大事です。

ほかにも見方、考え方を変えてみると、意外に買ってはいけない不動産は掘り出し物不動産に変わることがありますので、買ってはいけないリスクをどうヘッジできるのかという目線で情報を収集してもらうとよいと思います。

中古物件購入を成功させるためには中古物件の見方が重要です。
youtubeでも解説していますので是非御覧ください。

中古物件購入サポートにはプロを選ぶことからはじまります。
不動産エージェントみつかるサイトもご活用ください

https://agent.sotsoken.jp/agent/藤木賀子/