以下の項目、
把握できていますか？
Q1 親の所有する不動産の所在地を全て把握している
Q2 土地と建物の登記簿謄本が手元にある
Q3 所有するすべての不動産に農地はない
詳細
Q4 対象物件は道路に面している
詳細
上記の4つのチェック項目を1つでも把握できていないと、家の査定は困難です。
まずは説明を読んだり自分で調べてみることで、全て把握できる状態にしてから詳しい物件調査へ進みましょう。
査定に必要なことを確認しましょう
より詳しい物件調査をして、
家が売れるか確認しましょう
下記の説明を読んだり自分で調べてみることで、
全て把握できる状態にしてから詳しい物件調査へ進みましょう。
Q1 親の所有する不動産の全てを把握していない場合の調べ方
① 権利証や登記識別情報通知、登記簿謄本等の資料を全て確認
はじめに、お手元にある又は故人が持っていた権利証や登記識別情報通知、登記簿謄本等の資料を全て確認します。
不動産を所有している方は、売買や相続などで物件を取得した際に権利証や登記識別情報通知、取得当時の登記簿謄本（登記事項証明書）等を一度は手にしていると思います。
ご自宅や銀行の貸金庫等、心当たりの場所を可能な限り探してみることが重要です。もちろん見つからない可能性や、紛失してしまっている可能性もあります。
② 課税明細書を確認する
次に課税明細書を確認する方法です。
毎年5月から6月頃に都税事務所や市町村から送付される固定資産税納税通知書には課税明細書が同封されています。
これを確認すると固定資産税が課税された不動産を特定することができます。ただし、道路など固定資産税が課税されない不動産や他の共有者と共有している不動産など、所有していても課税明細書に記載がない場合もあります。
相続手続き等で不動産の一部が漏れてしまう原因の多くが、この「課税明細書」しか確認をしなかったことによります。くれぐれもこの方法だけに頼らないよう注意が必要です。
③ 都税事務所や市町村役場で「名寄帳」を確認する
三つめに、都税事務所や市町村役場で「名寄帳」を確認する方法です。
名寄帳とは、各市町村が地域内の不動産所有者を管理している名簿です。これを確認すると、個人が同一市区町村内に所有している不動産が全て明らかになります。
固定資産税が課税されない不動産を所有しているケース、また多くの不動産を所有しているケースなどで非常に有用です。ただし、明らかになるのは「その市区町村内」の不動産のみであるため、別の市区町村に不動産を所有している場合はそちらで名寄帳を取得する必要があります。名寄帳の取得方法は各市区町村のホームページ等をご確認ください。
Q2 登記簿謄本(登記事項証明書)を入手する方法
登記事項証明書は、次の3つの方法で取得できます。
- 窓口で請求する
管轄法務局の窓口で必要事項を記入し取得する。 - 郵送で請求する
管轄法務局に封書で「申請書」「登記印紙（手数料）「返信用封筒・切手」を郵送し取得する。 - オンラインで請求する
インターネットを利用して取得できます。
ここでは、オンライン請求について詳しくお伝えします。法務局の「登記情報提供サービス」や「かんたん証明書請求」を利用してオンラインで取得できます。
- 法務局の「登記・供託オンライン申請システム」にアクセスする
- 申請者情報登録を行う（初回のみ）
- 証明書の請求書を作成する
- 交付方法を選択する
- 手数料を納付する
「かんたん証明書請求」は、パソコンのWEBブラウザ上で必要な事項を入力するだけで手続を行うことができます。電子証明書や専用ソフトのダウンロード、パソコンの環境設定も不要です。
法務局の窓口で申請すれば即日取得できますが、郵送で取得する場合は数日から1週間程度かかります。
公図、測量図、建物図面等、登記されていないものは取得できません。
Q3 農地の売却の仕方について
農地法により、農地の売買には制限がかけられています。
農地を購入できる人が限られていることや、農業委員会または都道府県知事の許可が必要となるため売却の手続きには注意が必要です。
- 農地の買い手を探す
- 売買契約を締結する
- 農業委員会に許可申請をする
- 所有権移転の仮登記をする
- 許可が下りたら所有権移転登記をする
※農地や所有者の状況によっては、許可されない場合もあります。
農地の売却方法として、農地から宅地などに変更してから売却する方法があります。
この方法を農地転用と言いますが、農地転用する場合も農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。条件によっては農業委員会から許可がおりない場合があります。
農業委員会が転用に伴う売却を許可してくれない農地の条件
農地転用後に売却したいと思っても、却下されてしまう条件を4項目に分けて整理しました。
- 農地が「農用区域内」もしくは「集団的農地内」にある
- 農地転用する資金がない
- 農地法違反に問われたことがある
- 転用の目的・期限が決まっていない
① 農地が「農用区域内」もしくは「集団的農地内」にある
転用後に農地を売りたいと思っても、所有する農地が「農用区域内」「集団的農地内」なら、農業委員会から申請を許可してもらえません。
参考： https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/index.html
農用区域内とは、農業振興地域において生産性の高い農地とみなされた土地のことです。同じく集団的農地も同様の条件をもつ土地のことを指します。
それぞれの区分は、農地法における農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地に該当します。日本国内の食料自給率の減少を防ぐため、原則として農地転用が不可とされており、申請を許可してもらえません。
ただし、以下のように例外として許可されるケースもあります。
例外として農地転用後の売却を許可されるケース
- 農業に役立つ施設を建築する場合
- 公共性の高い施設を建築する場合
- 空き家の場合
今般、農地法の改正により、農地の権利移動に係る下限面積要件が廃止され、小規模な農地が取引できるようになりました。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/nouchitsukiakiya_tebiki.pdf
② 農地転用する資金がない
農地転用には費用が掛かるため資金を準備できないと農業委員会から申請を許可してもらえません。
③ 農地法違反に問われたことがある
過去に農地法違反を問われたことがある農家・農業従事者は、農業委員会から許可してもらえない場合があります。
- 農業委員会の許可なく転用・売却したことがある。
- 農地を駐車場として使用したり、放置して土壌としての性能を失わせたことがある
参考：https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/ihan_tenyo.html
④ 転用の目的・期限が決まっていない
申請書類を提出する際に、転用の目的や期限など売りたい情報をまとめていない場合、農業委員会から許可をもらえない場合があります。
Q4 接道の調べ方
建築物の敷地は、道路に間口２m以上で接していなければなりません。これを接道義務といいます。この接道長さの考え方が、意外と難解なのです。
まずは、敷地の接道長さの基本から押さえていきましょう。
① 基本的な接道パターン
接道の長さはＡです。これが最も基本的なパターンです。
さらに接道長さの考え方を探っていきましょう。
② フェンス塀のある敷地はどうなるのか
よく誤解されるのが「接道長さを確保するために、塀やフェンスがない開放的な部分が２m以上必要だ」という考えです。結論からいえば、これは間違いです。敷地にガレージを設けていれば、車の出入りのために２m以上の開放部分は労せず確保できます。ではマイカーを所有しない家庭で、次のようにフェンス塀を構築したらどうなるでしょうか。
フェンス塀の一部に門扉を設けてそこから人が出入りをします。この場合であっても、敷地と道路は有効に接続しているとの考え方から、接道長さは、Ａになります。この場合のｂの長さは、常識的に人が出入りできる幅である１m前後であれば有効な接道として認められます。
③ 敷地が道路に接していても接道にならないこともある
単に敷地が道路に接しているからといって、必ず接道長さになるわけではありません。次の図のように、法面で道路に接している敷地があったとします。
このように敷地境界と道路が接していても、通常の歩行でフラットな敷地面にたどり着けないものは、接道しているとはみなされません。
④ 階段を設ければ接道していることになる
この場合は、容易にフラット面にたどり着けるように階段を設けることで接道と見なしてもらえます。
上の図のように法面に階段を取り付けることで、この敷地の接道長さはAになります。この場合の階段の幅は、常識的に人が通行できる１m前後あればよいとされています。
変則的な敷地における接道長さ
敷地や道路は常に四隅が直角な形とは限りません。不整形な敷地や道路に接する場合、接道長さはどのようなになるのかをみていきましょう。
⑤ 一部非道路に接している
非道路が避難上有効な通路であっても、非道路の部分は接道長さの対象にはなりません。道路と敷地が接しているＡが接道の長さになります。
⑥ 敷地の前面が水路で道路に接していない
敷地と道路の間に水路が流れていて、道路に接していない場合は、水路管理者(土木事務所・農業用水路管理組合等)から占用許可を取得して、占用橋を設置することで接道している扱いになります。この場合、占用橋の幅Ａが接道の長さになります。
⑦ 道路の端部が敷地に接している
道路の端部が敷地に接している場合、接道の長さはどのように考えればいいでしょうか。
一見「b＋c」の長さでもいいように思えますが、この場合は、斜辺のAが接道長さになります。
もし球体を道路から敷地に通そうとした場合、直径が「b＋c」のものは通過できません。通過できる最大の球体の直径がAの長さであるとの考えから、Aを接道の長さとします。
⑧ 接道長さは道路に接している長さとは限らない
図のように道路と敷地の接している長さが十分にあっても、路地状敷地の一部が狭くなっている敷地では、接道の長さはAになります。
この場合Aの長さが２mに満たないと、建築物を建てることができない敷地になります。
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