物件が売れるか診断するために、より詳しく調べていきましょう。
調べながら記入するのに便利な「家じまい調査サポートシート」も合わせてご活用ください。
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お客様の状況やニーズを確認しながら、家じまいのプランをご提案いたします。
家じまい査定診断
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都市計画において、その場所がどのような建物が建てられるのか、土地利用の大枠を決めており、大きく分けて３つあります。
インターネットの検索エンジンで調べたい市区町村の名前と用途地域、もしくは所在地の役所ホームページで都市計画図と検索すれば調べることができます。
紙の図面を確認したい場合は、各自治体の都市計画課など、担当課の窓口で閲覧や購入ができる場合があります。 用途地域は色分けで表示されており、自治体によって定義が異なる場合もありますが、おおむね見方は変わりません。
自分で調べても、どうしてもわからない！そんなときは
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境界付近に越境しているものがないか、確認してみましょう。越境しているものがあれば、取引が完了するまでに越境しているものを解消する必要があります。
屋根や雨樋、建物の躯体などが越境している、または隣地から越境されているとき、越境物の取り扱いについて当事者間で取り決めをしておかないと揉める原因となります。
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測量図（地積測量図）とは、土地の測量結果を明らかにした公的な図面のことです。
土地所在図、地積測量図…１筆の土地の所在を表示した図面（土地所在図）と、１筆の土地の測量の結果を表示した図面（地積測量図）です。
多くは土地所在図と地積測量図が一緒になっています。昭和40年以降に、新たに土地が生じた場合や、土地の分筆登記（1筆の土地を複数の土地に分ける登記）、地積更正登記の際に義務付けられた書面です。全ての土地について地積測量図があるとは限りません。
参考：盛岡地方法務局ホームページ
https://houmukyoku.moj.go.jp/morioka/static/33zumen.html
地積測量図を確認することで、土地の面積、求積方法、形状や境界標の種類などの詳細な情報が確認できます。
この地籍測量図がない場合の理由は、登記申請自体をしていない、もしくは不動産登記申請の際に地積測量図の作成が義務化されていなかったなどが考えられます。
地積測量図が登記されていない場合には、土地家屋調査士に地積測量図を作成してもらい登記する必要があります。
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以下の順番で（可能であれば複数）確認してください。
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排水の種類の確認方法
左の写真のようなマンホールが家の前の道路にあり、汚水ふたが敷地内にあれば下水の接続があります。マンホールに自治体のマークがあれば、公共下水と考えられます。
私設管の場合は、水道工事に関する書類があるか確認します。建築当時の資料に水道に関する書類があるかみてみましょう。
敷地内に左の写真のような蓋が並んでいる場合、浄化槽の可能性があります。
上記いずれにも該当しない場合はくみ取り式の可能性があります。自治体の水道局に電話をすると確認できる場合があります。
水道の請求書が来ていれば、発行元・問い合わせ先に電話をしてみましょう。
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⽔道（給⽔）の引き込みの確認方法
敷地内での確認は水道のメーターボックスを確認します。左の写真のように水道メーターがあれば水道の引き込みはあります。
家の敷地の道路に近い場所に設置されているケースが多いです。水道の請求書が来ていれば、発行元・問い合わせ先に電話をしてみましょう。
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左図のように用途地域の凡例に記載されていたり、地図に直接記載されていたりします。
杉並区浜田山3-X-Xは、建蔽率50％・容積率150％
この場所の場合、土地が100平米だとすると建築延床面積が152平米であれば容積率オーバーとなります。
建築面積とは
厳密な定義はありますが、各階の面積の一番広い数値を建築面積として記入してください。家を建築する際に発行される「確認済証」、「検査済証」や登記簿謄本（全部事項証明書）に記載されています。
延べ床面積とは
各階の床面積の合計のこと。建物購入時の重要事項説明書や売買契約書に記載されています。
登記簿謄本（全部事項証明書）にも記載されています。
指定建蔽率・指定容積率の確認方法
建物の所在地にある市区町村役場の都市計画課に問い合わせると調べることができます。
電話や窓口で対応しているほか、自治体によってはウェブサイトで都市計画図を閲覧できる場合があります。
用途地域の場合、 「用途地域マップ」で確認することもできます。
（用途地域マップで該当する場所をクリックすると指定建蔽率と指定容積率が表示されます）
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「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」これを接道義務といいます。
まず、前面道路と所有の敷地の接している幅（接道）が4mあるかどうかを確認します。
(1)現地に訪問できる場合
道路の形状を確認し、メジャーで道路の幅を測ります。（現況幅員）
(2)役所などで確認する場合
道路境界確定によって確定している認定幅員があります。
市役所や土木事務所の「道路管理課」「管理課」「土木課」などで確認します。各自治体で課の名称が違う場合があります。
窓口で地図を出して場所を示して「〇〇町△丁目□番★号の前の道路の幅員を教えてください」と言います。電話でも教えてくれる場合もありますが、場所の特定ができないことから、教えてくれるとはかぎりません。
現況幅員と認定幅員があると言われたら、両方聞き取ります。
この「道路管理」の窓口で、「建築基準法上の道路の取り扱い」について聞くことはできません。
前面道路の幅員が4m未満の場合は、その道路の中心線より2m後退したところを道路境界線とみなしす場合があります。 後退した部分は道路とみなされて敷地内でも建物は建築できません（セットバックと呼ばれます）。 したがって敷地面積とみなされません。
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「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられません」これを接道義務といいます。
まず、前面道路と所有の敷地の接している幅（接道）が２mあるかどうかを確認します。
(1)現地に訪問できる場合
隣地境界を確認し、メジャーで敷地と道路の接している長さを測ります。
境界標を確認できる場合は、メジャーで敷地と道路の接している長さをできるだけ正確に測ります。
境界標が確認できない場合、ブロック塀があれば、ブロック塀の内側～内側間を計測し、ブロック塀の厚みも計測しておきます。
旗竿地の場合は、路地状部分の長さによって必要な間口が定められていますので2M以上必要な場合があるため注意が必要です。
(2)書類上で確認する場合地籍測量図が手元にある場合
敷地と道路が接している部分の数値を確認します。
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