「不動産のプロができること、法律家にできないこと——相続に潜む“見えない壁”を越えて」

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1】思わぬ“名前”から始まった相続相談

「遺産分割協議書を作ろうとしたら、父の戸籍に知らない名前があって…」

相談のきっかけは、亡くなった父親名義の不動産――築古のワンルームマンションの一室を売却し、その代金を兄弟で分けようという話からだった。 兄弟は3人。

遺産分割協議書を作成しようと戸籍を取り寄せたところ、思いがけない事実が明らかになる。 父には、前妻との間に子どもが一人いた。そしてその子の名前が、戸籍上にしっかりと残っていたのだ。

「父は、昔その子とは縁を切ったって言ってたんですけど…」 相談者自身も、その存在をはっきりと認識していたわけではなかった。聞かされたことはあっても、実感としては“過去のこと”だったのだろう。

だが、現実は違った。 戸籍に名前がある以上、その人物は法定相続人であり、遺産分割協議には必ず参加しなければならない。サインがひとつでも欠けていれば、不動産の名義変更も売却もできない。

「どうしたらいいんでしょうか…？」 その一言から、今回の案件は動き出した。

【2】連絡はついた、でも返事はない

まずは戸籍の附票をたどり、異母兄弟の現住所を特定。 配達証明付きで遺産分割協議書に関する手紙を送付した。 結果は「配達済」。つまり、届いてはいる。 だが、返事はないという状態から。

宛先不明で戻ってくるならまだしも、届いたうえで無視されている可能性があると、ご家族も不安になっていた。

「場所も遠くないし、できれば直接話せれば…」 そんな想いが高まる中、話は進展しないまま時間が過ぎていく。 一方で、相続人全員の合意がなければ、不動産の売却には進めない。 媒介契約も締結できず、資産整理はストップしてしまっていた。

【3】まずは物件の実態を把握する

そこで提案したのが、不動産の査定。 連絡がつかない相続人がいたとしても、いずれ合意に向かう場合を見越して、売却価格の目安を明確にしておいた方がいい。 「金額がわかれば、話しやすくなる」という心理もある。

対象の物件は、35平米のワンルーム。築年数が古く、建築当時から事業用として使われていた。 駅からは近く利便性は悪くないが、物件自体は旧耐震で、管理状態も万全とは言いがたい。 登記上も「事業用」となっており、買主が住居として利用するには用途変更が必要だった。

ただし、1階から3階までは事業用が多く、4階以上は居住用。 今回の部屋は居住用としての利用が可能な位置にあり、用途変更はできる見込みだった。

【4】旧耐震というリスク

ここで「旧耐震」という言葉が重くのしかかる。

1981年6月以前に建築確認を受けた建物は、いわゆる「旧耐震」に分類される。 その後の法改正により、建物の耐震基準が大幅に強化され、震度6強〜7程度の大地震でも倒壊しない構造が求められるようになった。

しかし旧耐震の建物は、その基準を満たしていない可能性が高く、耐震診断や補強が必要となるケースが多い。 融資がつきにくく、買主が限定されるという大きなハンデがある。

今回のマンションも例に漏れず、耐震診断は済んでいたが、結果は「補強が必要」。 しかも、実際の補強工事は未実施だった。 これにより、買い取りを検討する業者もごく限られてしまう。

【5】条件付きでもなんとか買い手を探す

業者に買取査定を依頼し、条件付きで価格の目安を出すことができた。 ただし条件は厳しく、「決済時には居宅登記が完了していること」が必須だった。 用途変更の手続きや登記変更には時間も費用もかかる。 また、補強工事をしないまま売る場合の価格は大きく下がる。

それでも、売却に向けての道筋はなんとか見えてきた。 残る課題は、ただひとつ――異母兄弟の同意。

【6】弁護士に相談、でも費用がネックに

弁護士に相談したところ、「不在者財産管理人の選任」という手段があると教えられた。 家庭裁判所に申し立てて、連絡のつかない相続人の代わりに手続きを進める方法だ。

だがこれは、数ヶ月単位の時間と、決して少なくない費用がかかる。 今回のように資産額が限られているケースでは、そのコストが大きな負担になる。 「できることなら、直接話せれば一番いいんですけど…」 そんな思いが再び強くなる。

【7】不動産業者として、もう一歩踏み込む

私は、戸籍に記載されていた住所に直接足を運ぶことにした。 表札もなく、本人が住んでいるかはわからない。 インターホンを押しても反応はない。

ただ、戸籍を調べた段階で、気づいたことがあった。 なんと、前妻――その方の母親も、同じマンションの別の階に住んでいたのだ。 母親は持ち家で、住民票も一致している。

こちらの部屋にも足を運んでみたが、不在。 「今度は夕方に行ってみよう。電気がついていればわかるかもしれない」 そう考え、再訪した。

【8】ようやくつながった心のバトン

夕方、再訪した際、玄関が開いており、中には高齢の女性がいた。 事情を丁寧に話すと、女性は大きく目を見開き、驚き、そしてかなり前夫の死に動揺し泣き出した。

「何も知らなかった、申し訳なかった」伝えるとは言ってくれたが、なにか混乱しているのか何度も同じ話を繰り返すので、正しく私の話を理解できるのか不安になった。もしかすると、手紙を受け取ったのは母で、子供に渡していなかったのかもしれない。

その数日後、異母兄弟本人から連絡があった。 状況を理解し、協議にはすんなりと応じてくれた。 書類へのサインも済み、司法書士への依頼もスムーズに完了。

長く止まっていた相続手続きが、ようやく動き出した瞬間だった。

【9】不動産のプロにできること、できないこと

今回のような案件では、法律の専門家が必要な場面も多い。 だが同時に、法律家では“動けない領域”というのも存在する。

不動産業者は、法的代理はできない。 けれど、現地に足を運び、人と接し、状況を肌で感じ、対話することができる。

そして時には、そうした“行動”こそが、最も必要とされる場面がある。

誰に何を相談したらいいかわからないというとき、まず不動産のプロに話をすることで、 最適な専門家との橋渡しもできるし、先の見通しも立てやすくなる。

【10】相続とは、ただの分配ではない

相続は、単に「お金やモノを分ける作業」ではない。 それぞれの立場や感情、そして過去の人間関係をも調整し、未来へとつなぐ作業だ。

今回は、忘れ去られていた存在との再会があり、 家族の“想定外”を丁寧にひとつずつほどいていく過程があった。

法律、登記、査定、交渉――すべてを一人で進めることは難しい。 でも、その“間”を埋める存在として、不動産のプロフェッショナルがいる。

私たちは「物件を売る人」ではない。 人生の節目に寄り添い、問題の本質を見抜き、道をつくる仕事をしている。

そのことを、今回の案件であらためて実感しました。

まずはスタイルオブ東京の無料相談へどうぞお気軽にお問い合わせください。

この記事を書いた不動産エージェント