夫婦で購入した家が共有名義、住宅ローンありというケースはとても多くあります。
離婚する場合、売却する、どちらかが住み続ける、持分を買い取るなどの方法があります。

しかし実際には、住宅ローンの残債や名義の問題などが絡むため、簡単には決められないケースも多いのです。

まずは家の価値を知る

まず最初に必要なのは、その家の現在の価値を知ることです。
そして同時に、住宅ローンが残っているのか、どのくらい残っているのかを確認する必要があります。

ローンが残っていない場合

住宅ローンが残っていない場合は、売却して現金で分けるという方法が比較的シンプルです。
ただし、持分割合、離婚の事情、財産分与などによって、分け方で揉めるケースも少なくありません。
こうなると、弁護士が関わる問題になることもあります。

ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は、さらに複雑になります。
売却してもローンが残る、自己資金で補填する必要がある、どちらかが住み続けるなどの判断が必要になります。
この場合も、現在の資金状況や財産分与の考え方によって弁護士が関わるケースになることがあります。

不動産が値上がりしているケース

特に都心では、購入時よりも不動産価格が上がっているケースもあります。
その場合、売却益が発生することもあり、どちらの利益なのか、財産分与の対象になるのかなど、感情的な問題に発展することもあります。
また、売却益には所得税がかかる可能性もあるため、税理士が関わる話になることもあります。

不動産会社では解決できない問題もある

まずは選択肢を知る

大切なのは、その不動産をどうできるのか、どんな着地パターンがあるのかを整理することです。
売却、持分買取、賃貸、名義変更など、いくつかの方法があります。
また、売却益や税金なども含めたシミュレーションをしておくことも重要です。

長引くとリスクもある

離婚の話し合いが長引くと、「面倒だから」という理由で、共有持分を勝手に売却されてしまうというケースもあります。
そうなると、自分が住み続けたいと思っていても、知らない第三者が半分の持分を持っている状態になることがあります。
その場合、結果的に家を売らざるを得なくなることもあります。

相続では、再婚、異母兄弟、連絡が取れない相続人など、家族関係が複雑になるケースも少なくありません。
不動産は現金のように簡単に分けることができないため、誰が住むのか、売って分けるのかなどで意見が対立することもあります。

戸籍を取って初めて知る兄弟

相続の手続きを進めると、戸籍の附票などを取得することになります。
そのとき、「知らない兄弟がいる」という事実を初めて知るケースもあります。
そこまでいかなくても、「父が再婚していた」「前妻との子供がいる」という話は聞いていたものの、まさか戸籍が抜けていなかったとはというケースもあります。

まずは相続人を探す

こうした場合、まず司法書士に依頼して相続人の住民票の住所を調べることができます。
その住所に手紙を書いて連絡を取るという方法があります。
しかし、手紙の返事がないとなると、そこで話が止まってしまうことも多いのです。

実は売却もできない

相続不動産を売却する場合、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
しかしそのためには、遺産分割協議書に相続人全員の印鑑が必要になります。つまり、相続人の一人と連絡が取れない場合、媒介契約すら結べないという状態になるのです。

そのため、どの不動産会社も「相続人の意見がまとまったら売却しましょう」という話になります。
しかし、意見がまとまらないから困っているというのが実際の問題なのです。

弁護士に依頼する方法

相続人と連絡が取れない場合、弁護士から通知を出してもらうという方法もあります。
しかし、費用が高い、時間がかかるという問題があります。
また弁護士でも相手の家まで行って直接話をすることはできません。

相続では、兄弟間での意見の違いや感情の問題が出ることもあります。その気持ちは理解できます。
しかし最終的には、その不動産をどうするのかという判断をしなければなりません。
そのためには、冷静に判断できる第三者が必要になることもあります。

アパートやマンションなどの収益不動産を持っていると、建物の老朽化、空室の増加、修繕費の増大などの問題が出てきます。
このときの選択肢としては、リフォーム、建て替え、売却、活用方法の変更などがあります。

しかし、これらの判断はとても簡単なものではありません。
なぜなら、建築・税金・収益計画・法律すべてを考える必要があるからです。

まず考えるのは収益性

収益不動産で一番重要なのは、費用対効果つまり収益性です。
建築費が高騰している現在、その土地にどのような建物を建てるのかという判断は非常に重要になります。

例えば、建築基準法の制限いっぱいまで建物を建てる場合、当然建築費は一番高くなります。
その建築費に対して、家賃収入、修繕費、管理費などを考え、どのくらいの期間で投資を回収できるのかを計算する必要があります。

早く回収するのか、次の世代まで考えるのか

収益不動産の計画では、できるだけ早く回収したいのか、子どもの世代まで含めて考えるのかという考え方でも大きく変わります。

リフォームという選択

建て替えではなく、リフォームという選択肢もあります。
しかしこの場合も、将来を見据えた計画が必要です。
所有者の年齢、建て替えをする体力があるか、将来売却できる立地かなどによって判断が変わります。

売却という判断

場合によっては、今売却するという判断もあります。
特に、立地が良い、不動産価格が上がっている場合は、売却して別の不動産に買い替えをする方が合理的なケースもあります。

どこに相談すればいいのか

この問題は、建築・不動産・税金・法律すべての知識が必要になるため、とても難しい分野です。
そのため、「誰に相談すればいいのか分からない」という方も多いのです。

家が古くなってくると、多くの人がリフォーム、建て替えで悩みます。
しかし実際には、住み替えという選択の方が合理的なケースもあります。

まずはリフォームを考える

家が古くなると、まずリフォームで何とかできないかと考える方が多いでしょう。
できれば費用を抑えて快適に住みたいと思うのは当然です。

しかし最近大きく変わってきたのが断熱性能です。
古い住宅の断熱性能を今のレベルまで上げようとすると、壁をすべて剥がす、断熱材を入れ直すなど、大規模な工事になることが多く、その間一時的に引っ越しが必要になるケースもあります。
さらに、大きな費用をかけても築年数が新しくなるわけではありません。

大規模リノベーションの意味

では、なぜ大規模なリノベーションを行う人がいるのでしょうか。
それはお金ではなく価値のためです。

太い柱、手の込んだ欄間、昔ながらの建築技術など、今ではなかなか作れない建物の価値があります。
そうした建物のストーリーを残すことに意味がある場合、リノベーションはとても良い選択になります。

一方で、少し断熱性能を上げたい、設備を新しくしたいなどであれば、通常のリフォームの方が合理的です。

コストだけなら建て替えも

もし大規模な改修をコスト重視で考えるのであれば、思い切って新築に建て替える方が合理的な場合もあります。
最近は建築費が高くなっていますが、リノベーションも決して安い工事ではありません。
場合によっては新築の方が性能も良く長く使えることもあります。

建て替えか住み替えか

住み替えのメリット

住み替えは、タイミングがうまく合えば一度の引っ越しで新しい家に移ることも可能です。
ただし、売却のタイミング、購入のタイミング、ローンの問題など、調整が必要になります。

3つのパターンを比較する

リフォーム・建て替え・住み替え。この3つにはそれぞれメリットとデメリットがあります。
そのため、費用、将来の価値、ライフスタイルなどを考えながら3つのパターンをシミュレーションしてみることが大切です。

まずは現実を数字で知る

大切なのは、まず現実を数字で知ることです。
リフォーム費用、建て替え費用、売却価格、購入費用などを整理することで、判断がしやすくなります。

借地権とは、土地は地主のもの、建物は自分のものという、少し特殊な権利です。
そのため相続すると、地代、更新、建て替え、売却など、通常の不動産とは違う問題が出てきます。
そして何より重要なのが地主との関係です。

借地権は相続できる

借地権は、相続することができます。相続の場合は、基本的には名義を変更するだけでそのまま借地権を引き継ぐことができます。
もし相続人がすでにその家に住んでいるのであれば、そのまま住み続けるというケースも多いでしょう。

売りたいと思ったとき

しかし、住んでいない借地権、家族が減って住み替えたい、建物が古くなったなどの理由で、売却したいと考えるケースもあります。

地主の考えはさまざま

地主さんの考え方は本当にさまざまです。
お寺や法人が地主になっている場合は、一定のルールが決まっていることが多く、そのルールに従うしかありません。ただ、ルールが明確な分、逆に話が進めやすいこともあります。

個人地主の場合

個人の地主の場合は、借地人との関係性や考え方によって、対応が変わることもあります。
最近では、地価が上がっていることもあり、借地権を売却する話をすると地代を上げたいと言われるケースもあります。

しかし、ここで揉めてしまうと話が進まなくなってしまいます。
そのため、まずは地主さんのお考えを聞くことが大切です。丁寧に、慎重に進める必要があります。

借地権で発生する費用

借地権の場合、名義変更料、建て替え承諾料、更新料などの費用が発生することがあります。
そのため、売却を考える場合は事前にこれらの費用を確認しておくことが重要です。

売却の作戦を考える

例えば、地代は相場通りでも、建て替え承諾料や名義変更料が少し高めに設定されている場合、売却価格で調整するという方法もあります。
借地権は、普通の所有権の不動産とは違うため、売却の作戦を考えることが必要になります。

人間関係が一番大切